第六章　物业管理服务

　　第五十六条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。

　　物业服务合同主要包括下列内容：

　　（一）业主大会和物业服务企业的名称；

　　（二）物业管理区域的范围；

　　（三）服务的内容；

　　（四）服务的标准；

　　（五）服务的费用；

　　（六）合同的期限；

　　（七）违约责任；

　　（八）合同的解除条件；

　　（九）双方需要约定的其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

　　第五十七条 物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：

　　（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；

　　（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；

　　（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

　　（四）物业装饰装修的管理；

　　（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

　　（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；

　　（七）物业资料的查询服务和管理；

　　（八）双方约定的其他物业管理服务内容。

　　第五十八条 物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。

　　第五十九条 提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。

　　第六十条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：

　　（一）预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

　　（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

　　（三）物业管理项目的档案资料；

　　（四）实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

　　未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

　　新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。

　　第七章 物业管理服务费

　　第六十一条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

　　普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

　　第六十二条 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

　　确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当听取群众意见。

　　第六十三条 物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

　　实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第六十四条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　第六十五条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

　　物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

　　第六十六条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第八章　法律责任

　　第六十七条　业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第六十八条　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门投诉和举报。有关部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十九条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

　　（一）未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门责令补建，并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

　　（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

　　（三）未在申请房屋所有权初始登记时，将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　（四）未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　（五）出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。

　　（六）未向前期物业服务企业提供资料的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由区、县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚：

　　（一）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款。

　　（二）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　（三）未按照资质等级从事物业管理服务活动的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，降低资质等级。

　　（四）将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的，责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期备案；逾期不备案的，处以五千元以上一万元以下罚款。

　　（六）不按照规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　（七）聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。

　　第七十一条 业主、物业使用人违反本条例规定，拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害；造成损失的，由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。

　　第七十二条　业主委员会及其成员违反本条例规定，未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十三条　当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第七十四条 与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章　附　则

　　第七十五条 管理规约和业主大会议事规则的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。

　　物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。

　　第七十六条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的，可以参照本条例执行。

　　第七十七条 本条例自2008年12月1日起施行。